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新鸿基成都ICC捂地遭质疑 回应称无出售计划

周口房产  发布日期:2015/8/30 17:33:33
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李正豪

出售广东佛山最大旧改项目30%股权、获得18.6亿港元,已让新鸿基地产成为长实地产、新世界地产、瑞安房地产、华人置业之后,又一家在内地市场上套现离场的港资房地产企业。在此背景下,新鸿基旗下全球第五座ICC(环球贸易广场)项目——成都ICC的一举一动都会受到市场关注,实属在所难免。

近日,成都ICC项目“拿地8年,仅开发了1/3的住宅用地,主体商业项目仍在整治地基,还有1/3用地荒芜”的情况被曝光,并引发强烈关注。随后,市场上还出现了成都ICC项目商业部分已在寻找接盘者的传言。

8月19日,新鸿基华西区总经理程伟泉在接受《中国经营报》记者采访时表示,新鸿基依然看好内地房地产,对成都ICC项目商业部分“我们将根据当地房地产市场的具体情况推进项目进程,目前并无出售计划”。但推进商业部分进展的具体时间表,程伟泉并未透露。

一位成都房地产业界人士在接受记者采访时认为,成都ICC“拿地8年不开发主体商业项目,无论如何逃脱不了‘捂地’嫌疑。”不过,在15家房地产开发商和4个大型商业综合体项目扎堆攀成钢地块,未来的同质化竞争将不可避免。同时,在目前已有商业项目率先投放市场的情况下,成都ICC商业项目被认为失去了抢占市场的先机。

前世今生

从成都地铁2号线东大路站出来,入眼便是成都ICC项目。

ICC是International Commerce Centre的缩写,中文为环球贸易广场。香港ICC乃新鸿基地产得意之作,以484米的高度成为全香港最高楼。此后,新鸿基地产先后在内地的上海、苏州、南京、成都布局4个ICC项目,无一不是地标式大型城市综合体项目。

东大路是成都金融核心区。早在2001年,成都做出“东郊工业区结构调整”(简称“东调”)的决策,决心对当时成都东郊工业区实施搬迁。在此背景下,原来的攀钢成都无缝钢管公司(简称“攀成钢”)2002年4月被列入“东调”名单;攀成钢最后两根烟囱2006年12月29日被爆破,东大街东延线也于同日正式通车。

按照成都市政府的总体规划,攀成钢整体搬迁腾出来的2200亩土地,加上周边搬迁企业的整合地块,共计大约3000亩,成了成都金融核心区建设用地,主要用于金融、商贸、居住、文化娱乐设施建设。在成都房地产业界,这3000亩开发片区被统称为“攀成钢地块”,同时也是“成都三环路以内有史以来最大的房地产开发地块”。

前述成都房地产业界人士告诉记者,“攀成钢地块”被分割成近20个板块挂牌拍卖,新鸿基地产在2007年12月17日以单价1200万元/亩、总价31亿元,拿下“攀成钢地块”第一拍,获得共计259.078亩土地。

“当时业内对这一地块的估值在3000万元/亩左右,可能与楼市遇冷有关,事先被认为会有激烈争夺的土地拍卖,只有新鸿基地产一家举牌,因此最终以底价成交。”该人士告诉记者,新鸿基所拍地块的楼面价为2769元/平方米。

到了2008年,新鸿基地产宣布,与同为港资背景恒基兆业地产、九龙仓集团组建合资公司,共同开发成都“攀成钢地块”项目。在合资公司中,新鸿基、恒基兆业、九龙仓分别持有40%、30%、30%的股权。

在经典港剧中,由415.8米的香港国际金融中心和484米的香港ICC构建的维港门廊,以及维多利亚港湾、皇后码头等,一直是香港的城市地标。在项目策划过程中,新鸿基地产成功引入成都ICC、天府门廊等概念,在当地颇具眼球效应。所谓天府门廊,由东大路两侧大约280米的双子塔构成,打造维港门廊式的城市景观。

成都ICC项目又被分为A地块、B地块、C地块,亦即一期、二期、三期;其中一期为住宅,二、三期均为综合体项目。天府门廊等概念深入人心之后,A地块“天曜”住宅项目在拿地4年多后、楼市行情火热的2012年4月开盘。当时起价为10700元/平方米的“天曜”直接把成都房价带入万元时代;数据显示,2011年成都商品房成交均价为6728元/平方米。

在成都ICC售楼中心,记者了解到,A地块占地面积大约57亩,总户数超过2300户,已售、在售约930户,目前只剩尾盘大约100户,当前售价为11000元/平方米左右。

“捂地”嫌疑

目前,成都ICC项目二期仍在进行地下作业,三期C地块还是一片荒地。拿地8年仍不开发是该项目受到质疑的关键原因。媒体曝光以后,业界甚至传出新鸿基或将出售成都ICC项目商业部分的传闻。

在采访过程中,记者发现,由于天府门廊已经深入人心,成都房地产业界乃至普通民众对于成都ICC项目的风吹草动都颇为关注。一位成都市民发出疑问:“ICC商业真要是被卖了,说好的天府门廊还有吗?”另一位在房地产咨询机构供职的成都人也不无感概地说:“从天府门廊到维港门廊,也就是3个小时的时空距离,但是8年了,天府门廊还是一个概念,何时才能与成熟的维港门廊相比?”

“香港ICC项目从拿地到商户入驻的时间是8年,2000年拿地、2008年商户开始入驻。上海ICC项目2006年上半年拿地,一期商场和公寓2011年落成,2012年商场差不多满租,二期2014年启动预租,目前已经竣工交付,开发周期也是大约8到9年。”上述房地产咨询机构人士认为,像成都ICC项目这样拿地8年商业主体还没进行到地上部分的,实属罕见。

在“攀成钢地块”有项目的一位房地产企业人士表示,周边成都本地开发商的泰合国际财富中心项目,2012年拿地,现在公寓、商业、写字楼都已经开盘在卖了,且很快将竣工交付,成都ICC项目确实进度太慢了。

据记者了解,新鸿基地产号称打造5个ICC项目,其中南京、苏州、成都都是2007年拿的地。新鸿基到2011年3月才确定建造290米的南京ICC、到2012年确定苏州ICC的建筑方案,目前也都是在建状态。

“新鸿基采用香港房地产业界惯用的‘低吸高抛延缓开发’的运作模式,往往会被质疑涉嫌‘囤地’‘捂地’。其实,不仅是成都ICC,上海ICC顶级豪宅凯旋门项目也多次陷入‘囤地’旋涡。”上述咨询机构人士表示。

面对“囤地”“捂地”质疑,程伟泉在接受记者采访时表示,成都ICC“二期商业项目地下五层正在施工,待地下工程完成后,我们将根据市场情况推进地上部分。”另外,他明确说“没有出售成都ICC商业项目的计划”。

新鸿基成都ICC项目“拿地8年不开发”,已在坐享“攀成钢地块”的升值。2015年8月22日,中粮地产以13.5亿元将“攀成钢地块”最后一幅约96亩住宅用地收入囊中,楼面价为6820元/平方米;另有数据显示,内蒙古伊泰置业2010年曾以16.38亿元拍得“攀成钢地块”一幅80.84亩的土地,楼面价达7600元/平方米。新鸿基拿下“攀成钢地块”第一拍,楼面价仅为2729元/平方米,仍未开发的土地价值已经升值2倍还多。

同时,作为3000亩体量的建筑工地,众多房地产开发商扎堆“攀成钢地块”在各种产品上的“血拼”令人担忧。“两平方公里的地方,两个公园在这里布局,5座五星级酒店、超过10栋甲级和超甲级写字楼在这里矗立,共计超过70万平方米的商业体量……房地产开发商要在这里进行多么激烈的竞争可想而知。”前述在“攀成钢地块”有项目的房地产企业人士表示。

资料显示,成都ICC商业部分规划建筑体量超过28万平方米,其中包括2栋超甲级写字楼、一座超五星级酒店和国际商业、精装住宅等。以写字楼为例,成都写字楼市场早就处于饱和状态,其中,南延线写字楼空置率公认最高。“单就成都甲级写字楼而言,存量超过200万平方米以上,并且空置率超过30%,这也就意味着写字楼供销高峰已过、投资热度下滑。”第一太平戴维斯华西区一位人士表示。

“攀成钢地块”是一个集中开发的地块。“国内开发商的风格是快,快速开发、快速周转,港资开发商的特点是慢、不着急,这或许会让他们失去抢占市场的先机。”上述房地产企业人士认为。

文章来源:搜狐焦点
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